최근 새 아파트 입주시장이 큰 혼란을 겪고 있다. 정부의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 잔금대출이 크게 줄어들었고, 이에 따라 입주를 포기하는 계약자가 늘어나고 있다. 이로 인해 악성 미분양이 증가하고 건설업계에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 업계 전문가들은 이 같은 상황이 지속될 경우 부동산 시장 전반에 심각한 부작용이 발생할 것이라며 정부의 대책 마련을 촉구하고 있다.
잔금대출 축소로 입주 포기 증가
아파트 분양대금은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 납부된다. 계약금은 보통 분양가의 10% 수준이며, 중도금은 집단대출을 통해 조달할 수 있다. 하지만 입주 시점에 필요한 잔금대출은 개인 주택담보대출로 간주되며, 정부의 DSR 규제를 적용받게 된다. 이에 따라 대출한도가 크게 줄어들면서 계약자들이 잔금을 마련하기 어려워지고 있다.
과거에는 주택담보인정비율(LTV)이 분양가의 6070% 수준으로 설정되어 있어 계약자들은 중도금을 상환한 후 남은 2030%의 잔금만 부담하면 됐다. 그러나 지난해 9월부터 DSR 규제가 강화되면서 잔금대출 가능 금액이 분양가의 40~50% 수준으로 줄어들었다. 이에 따라 계약자들은 분양가의 절반 가까이를 자기자금으로 충당해야 하는 부담을 안게 되었고, 이 부담을 감당하지 못한 계약자들이 입주를 포기하는 사례가 늘어나고 있다.
입주율 하락과 악성 미분양 증가
입주 포기 사례가 늘어나면서 전체적인 입주율이 하락하고 있다. 주택산업연구원의 조사에 따르면, 전국 평균 입주율은 2024년 9월 69.4%에서 2025년 1월 63.5%로 감소했다. 특히 지방의 경우 같은 기간 66.6%에서 61.2%로 떨어졌으며, 분양가가 높은 수도권 역시 타격을 받았다. 수도권의 입주율은 82.5%에서 74.1%로 급락하면서 입주 포기 사례가 더욱 증가하고 있다.
입주율이 낮아지면서 악성 미분양도 급증하는 추세다. 전국의 준공 후 미분양 주택 수는 지난해 9월 1만7262가구에서 2025년 1월 2만2872가구로 32% 증가했다. 특히 지방의 준공 후 미분양 주택은 같은 기간 1만4375가구에서 1만8426가구로 28% 늘어났으며, 수도권 역시 2887가구에서 4446가구로 54% 증가했다. 인천의 경우 555가구에서 1707가구로 207% 급증하면서 시장 불안이 더욱 심화되고 있다.
건설업계, 부도 위기 직면
입주를 포기하는 계약자가 늘어나면서 시행사와 시공사의 재정 부담도 가중되고 있다. 입주하지 못한 계약자들은 중도금 대출을 상환할 수 없어 연체가 발생하며, 이러한 연체가 지속되면 시행사 및 시공사는 중도금 집단대출을 대위변제해야 한다. 하지만 건설사들의 자금 상황이 여의치 않은 가운데 대위변제가 계속 늘어나면 일부 건설사는 심각한 유동성 위기를 겪을 가능성이 커진다.
건설업계 관계자들은 현재 상황이 "잔금 연체 → 악성 미분양 증가 → 중도금 대위변제 → 시행·시공사 부도"라는 악순환으로 이어지고 있다고 경고하고 있다. 특히 DSR 규제 강화 이후 이러한 흐름이 더욱 가속화되면서, 중소형 건설사들을 중심으로 부도 위험이 커지고 있는 상황이다. 업계에서는 정부가 조속히 대책을 마련하지 않는다면 부동산 시장 전체가 위축될 가능성이 크다고 지적하고 있다.
정부의 적극적인 대응 필요
현재 새 아파트 입주시장의 혼란은 단순한 계약자 개인의 문제가 아니라 건설업계 전체의 위기로 확산될 조짐을 보이고 있다. 입주율 급락과 악성 미분양 증가가 지속되면서 중소형 건설사의 연쇄 부도 가능성이 높아지고 있으며, 이로 인해 주택 공급이 위축되면 향후 부동산 시장 불안정성이 더욱 심화될 수 있다.
이에 따라 건설업계와 주택협회는 금융당국에 '중도금 집단대출의 잔금전환 개선'을 건의한 상태다. 업계 관계자들은 현재의 잔금대출 DSR 규제가 완화되지 않으면 향후 수개월 내에 입주 포기 사태가 더욱 심각해질 것이라고 전망하고 있다. 전문가들은 부동산 시장의 붕괴를 막기 위해 분양가 현실화 노력과 함께 DSR 규제 완화가 병행되어야 한다고 강조하고 있다.
정부가 실효성 있는 대응책을 내놓지 않는다면, 입주 포기 증가와 악성 미분양 확대가 지속되면서 건설업계와 금융권 전반에 걸친 심각한 충격이 불가피할 것으로 보인다.
